Б.Гантулга: Ипотекийн зээлийн хүүг Засгийн газар, Монгол банк шийддэг

Монголын ипотекийн корпорацаас мэдээлэл хийлээ. МИК ОССК-ийн гүйцэтгэх захирал Б.Гантулга: “Монголын ипотекийн корпорацыг 2006 онд ипотекийн зах зээлийг хөгжүүлэх зорилгоор Монголбанк, арилжааны 10 банк хамтран бодлогоор үүсгэн байгуулсан. 2015 оноос Монголын хөрөнгийн биржид бүртгэлтэй (MSE: MIK) олон нийтийн эзэмшлийн хувьцаат компани болсон. Анх үүсгэн байгуулсан арван банкнаас одоо 5 нь л байгаа нь банкны салбар ямар их эрсдэлтэйг илтгэнэ.

Төрөөс хэрэгжүүлж буй орон сууцны хөтөлбөрийн хүрээнд иргэдэд олгох зээлийн хүү (8%, 6%, 5%), нөхцөлүүд, шалгуур үзүүлэлтүүдийг Засгийн газар, Монголбанкны зүгээс тогтоодог юм. Эх үүсвэрийг Монголбанк арилжааны банкнуудад шууд олгож, банк-иргэн хооронд ипотекийн зээлийн гэрээ байгуулдаг. Зээл олгох үйл ажиллагаанд МИК огт оролцдоггүй, зуучлагчийн үйлчилгээ үзүүлдэггүй, иргэдээс аливаа шимтгэл, хураамж авдаггүй.

МИК бол үнэт цаасны хоёрдогч зах зээлд үйл ажиллагаа явуулдаг мэргэшсэн санхүүгийн байгууллага юм. Монгол Улсын хүн амыг орон сууцаар хангах хөнгөлөлттэй хүүтэй ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг тасралтгүй хэрэгжүүлэхэд үнэт цаасны хоёрдогч зах зээлийн үйл ажиллагаагаар дэмжин оролцдог. Өөрөөр хэлбэл, арилжааны банкны бие даан олгосон ипотекийн зээлийг тухайн банкнаас багцлан, тусгай зориулалтын компаниар дамжуулан худалдан авдаг. Дараа нь үүгээр ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд гаргадаг. Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны тухай хууль бий. Банканд баталгаат бонд өгч, банкууд энэ бондоор Төвбанкнаас авсан зээлээ төлдөг.

Ингэснээр энэ хөтөлбөр 2013 онд хэрэгжиж эхэлсэн цагаас тасралтгүй үргэлжлэх боломжийг бүрдүүлж, үр дүнд нь 90 мянга гаруй айл өрх өөрийн орон сууцтай болсон. Зээлийн хүү 5-8 хувь байв.

Зах зээлийн нөхцөлтэй, ипотекийн зээл нийт ипотекийн зээлийн 20 хувийг эзэлдэг. 80-аас дээш метр кв талбай бүхий байр авах гэсэн, Төв банкны тавьсан шалгуурыг хангаагүй иргэд авдаг зээл юм. Ипотекийн зээлийг олгосноор барилгын салбараас гадна цахилгаан бараа, гэр ахуй гэх мэт олон салбарт эерэг нөлөө үзүүлдэг. Төв банк энэ хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэхээс өмнө банкууд ипотекийн зээлийг жилийн 18-24 хувийн хүүтэй олгож байв. Шадар сайд өнгөрсөн долоо хоногт мэдэгдэл гаргасны дараа манай хувьцааны үнэ буурсан.

Зээлийн эрсдэлийн сан гэж бий. Энэ санг бид заавал байгуулах үүрэгтэй. Банкуудын олгосон ипотекийн зээлийг багцлан үнэт цаасжуулахад зардал гардаг. Энэ нь банкнаас тухайн зээлийг олгохдоо гаргасан зардлаас өөр, тусдаа асуудал юм. Зээлийн хүүг бууруулсан ч энэ зардал гардгаараа л гарна. 65 мянган зээлдэгчийн 87 хувь нь зээл төлөлтөө хойшлуулсан. Харин энэ хугацаанд бид бондын хөрөнгө оруулагчдад төлбөрөө төлөх үүрэгтэй тул нөө сангаасаа төлбөр төлсөөр ирсэн. 2020 оны эцэст 110, 2021 оны эцэст 147 тэрбум төгрөгийн алдагдал хүлээгээд байна. Төрийн ачааг үүрэлцэж байна.

Төв банк эх үүсвэрээ нэг жилийн хугацаатай олгодог. Харин банкууд 20-30 жилийн хугацаатай зээл олгодог. Хугацааны зөрүүг МИК зээл багцлан худалдан авч хаадаг гэсэн үг юм. Үнэт цаасжуулах ажил зогсвол банкууд өөрийн эх үүсвэрээс зээл олгож чадахгүйд хүрнэ. Банкуудын эх үүсвэрийн хугацаа богино байдаг. Та нар дунд 20-30 жилээр хадгаламж нээсэн хүн байна уу? Банкууд урт хугацааны эх үүсвэрийг хөрөнгийн зах зээлээс л татах боломжтой.

Бид 2013 оноос хойш нийт 4.6 их наяд төгрөгийн бонд гаргасны 90 хувийг Монголбанк худалдан авсан. Шадар сайд бидэнд албан ёсоор, албан бичгээр хандаагүй байна.

МИК нэг өдөр гэнэт байгуулагдаагүй. Олон улсын санхүүгийн байгууллагууд Засгийн газарт зөвлөсний дагуу энэ байгууллагыг байгуулсан. Орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоог дараагийн шатанд гаргах зорилгоор МИК-ийг байгуулсан.

Хэвлэлийн хуралд тус компанийн ТУЗ-ийн хараат бус гишүүн, МУИС-ийн дэд профессор Ч.Хашчулуун оролцож байна. Тэрээр “Өмнө нь ипотекийн зээлийн хүү яагаад 18-24 хувь буюу өндөр байсан гэхээр хадгаламжийн хүү өндөр байсантай холбоотой. МИК олон улсын зах зээлээс санхүүжилт татах ажлыг хийсээр ирсэн. Энэ тогтолцоо бусад улсуудад ч бий. Орон сууцны зээлийг төрөл бүрийн хүмүүс авдаг. Зарим нь зээлээ хугацаанд нь хариуцлагатайгаар төлдөг. Иймд тэдгээр зээлийг дахин судалж, багцлах шаардлагатай болдог. Учир нь зээлийг багцлан бонд гаргахдаа хөрөнгө оруулагчдад муу зээл санал болгож болохгүй.

Манай нөхцөлд урьдчилгаа 30 хувь байгаа нь өндөр хувь. Зарим улсад үүнээс бага байдаг. Үүнийг буулгах ёстой. Гэхдээ энэ нь МИК-тэй холбоогүй. Бид сүүлийн хоёр жилийн турш тэтгэврийн шинэчлэлийн талаар ярьсан ч ахиц гарахгүй байна. НДШ-ийг энэ зээлтэй холбовол иргэдэд илүү амар болно” гэв.